Die aktuelle Mietrechtsreform erleichtert den Einsatz von BHKW

Vermieter von Wohnraum haben es bisweilen schwer, ein tragfähiges Konzept für den Einsatz eines BHKW in Ihrer Immobilie zu finden. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der letzten Mietrechtsreform im Jahre 2001 zwar grundsätzliche Regelungen für Modernisierungsmaßnahmen geschaffen, neue Techniken wie die Kraft-Wärme-Kopplung und Betriebsmodelle wie das sogenannte Contracting fanden jedoch damals keine Berücksichtigung. Zudem weisen die derzeitigen Vorschriften zur Durchführung und Kostenumlage bei Modernisierungen zahlreiche rechtliche Lücken auf, die in der Vergangenheit die Gerichte beschäftigten. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz, einem Gesetz „über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum“, versucht der Gesetzgeber nun nachzubessern.

Zwar sieht auch diese Reform im aktuellen Entwurf keine gesonderte Berücksichtigung der Kraft-Wärme-Kopplung vor, doch werden die Möglichkeiten des Vermieters zur Modernisierung erheblich verbessert. Zudem findet das lange Zeit nahezu gesetzlich ungeregelt betriebene und vor Gericht oft thematisierte Contracting mit einer eigenen Norm Einzug in das Bürgerliche Gesetzbuch. Damit wird der Einsatz von BHKW sowohl im Rahmen einer energetischen Sanierung als auch im Rahmen einer Umstellung auf Contracting erleichtert.

Die Neuerungen für Modernisierungen im aktuellen Entwurf zur Mietrechtsreform
Neben der bestehenden den derzeitigen Regelungen für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, in dessen Rahmen derzeit energetische Sanierungen durchgeführt werden, enthält der Entwurf einen neu geschaffenen Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Dieser umfasst alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen.

Die Eckpunkte des Entwurfs im Einzelnen:

• Energetische Modernisierungen berechtigen den Mieter in den ersten drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung.
• Die Begründungspflichten des Vermieters bei energetischen Modernisierungen werden gesenkt, so genügt der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte.
• Fehlerhafte Modernisierungsankündigungen führen nicht mehr zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung, sondern verschieben nur den Eintritt der Erhöhung.
• Die Umlage von 11 % der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete bleibt bestehen.
• Vereinfachte Umstellung bestehender Wärmeversorgung auf Energieliefer-Contracting und verbindliche Vorgaben in der Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung.

Download: Der komplette Referentenentwurf mit allen Änderungen [Stand 11. Mai 2011]

Das etablierte Modell bleibt bestehen
Installiert der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung ein BHKW und betreibt dieses selbst, bleibt es nach Auffassung des BHKW-Forums nach dem aktuellen Gesetzesentwurf bei dem etablierten Modell, dass nur die Investitionskosten einer vergleichbaren Brennwertheizung im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung umlagefähig sind. Die Mehrkosten für das BHKW müssen vom Betreiber aus den Stromerlösen erwirtschaftet werden. Die laufenden Wärmekosten werden bei diesem Modell über die regulären Heizkosten umgelegt. Dabei wird der Anteil des Brennstoffs für die Wärmeerzeugung, sowie die bei einer konventionellen Heizung anfallenden Wartungskosten den Heizkosten zugeschlagen. Weitere BHKW spezifische Kosten werden nicht über die Heizkosten umgelegt, sondern der Stromerzeugung zugeschlagen. Hinsichtlich der Abrechnung mit Stromabnehmern im Objekt und weiteren Wärmekunden sind zu schließende Versorgungsverträge Grundlage für die Abrechnungsmodalitäten.

Aktuelle Situation im Contracting
Hinsichtlich der Umstellung auf Contracting ist die herrschende Meinung nach derzeitigem Recht der Ansicht, dass die Kosten für Reparaturen und Verwaltung der Anlage keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Heizkostenverordnung sind. BHKW Betreiber müssen folglich die Kosten eines Vollwartungsvertrages, vor Umlage auf die Mieter, in den Heizkosten um einen Anteil für Reparatur und ersparten Verwaltungsaufwand bereinigen.
So auch Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 7 HeizKV, Rdnr. 35.

Die Neuerungen für Contracting Modelle
Der Entwurf des neuen § 556c BGB sieht einen Anspruch zur Umlage von Energieliefer-Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter vor. Diese Regelung greift jedoch nur, wenn das Contracting zu einer Effizienzsteigerung führt und die Kosten für den Mieter nicht steigen. Somit ist eine Umlegung der Reparaturkosten mittels Contracting auf den Mieter auch zukünftig nur möglich, sofern dies für den Mieter kostenneutral geschieht. Bei einem Betriebsführungs-Contracting bzw. Vollwartungsvertrag ist eine Kostenneutralität durch Bereinigung der Umlage um Reparaturkosten und ersparten Verwaltungsaufwand auch zukünftig herzustellen.

MietWohn-WärmeLV
Der Entwurf zur Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung macht zudem detaillierte Vorgaben, wie das Contracting zu gestalten ist und findet auch auf bestehende Vertragsverhältnisse Anwendung. Geregelt werden unter anderem Formerfordernisse des Vertrages, der Ablauf für die Umstellung auf Energieliefer-Contracting sowie die Rechte des Mieters in diesem Prozess, die Ausgestaltung erforderlicher Preisanpassungsklauseln und die Definition der Kostenneutralität.

Fazit
Vermieter haben bei der Umstellung Ihrer Wärmeversorgung auf ein BHKW nach dem aktuellen Reformentwurf zukünftig sowohl im Eigenbetrieb als auch in einem Contractingverhältnis mehr Rechtssicherheit. Die Reform betritt weder Neuland noch verbessert sie die Rechte von Vermietern grundlegend. Dennoch wird die Rechtsposition des Vermieters bei einer energetischen Sanierung und Nutzung von Contracting durch größere Rechtsklarheit gestärkt und die Zahl der Rechtsstreitigkeiten vermutlich verringert. Insgesamt erleichtert die Mietrechtsreform in Ihrem aktuellen Entwurf die energetische Sanierung und schafft somit die Möglichkeit für einen verstärkten Einsatz der Kraft-Wärme-Kopplung mit Blockheizkraftwerken im Wohnungsbestand.